IMU seconda casa calcolo 2026: formula, aliquote e scadenze

L'IMU seconda casa calcolo 2026 interessa chi possiede un immobile che non è abitazione principale (residenza anagrafica + dimora abituale del possessore/nucleo). A differenza della prima casa ordinaria (categorie A/2–A/7 tipicamente esenti), la seconda casa paga l'imposta municipale propria in base a rendita catastale, coefficiente e aliquota del Comune.

Formula tipica per abitazioni del gruppo A (esclusa A/10):

IMU ≈ rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota

Aliquota di base di legge per immobili diversi dall'abitazione principale: 0,86% (8,6 per mille); i Comuni possono modificarla fino a 1,06% (10,6 per mille) o ridurla, secondo i limiti vigenti. Alcuni Comuni con maggiorazioni storiche possono arrivare oltre in casi specifici: verifica sempre la delibera.

Simula con il calcolatore IMU 2026 e l'acconto/saldo. Hub: seconde case, IMU, codice 3918.

1. Prendi la rendita catastale dalla visura.
2. Rivaluta del 5% (× 1,05).
3. Moltiplica per il coefficiente (160 per abitazioni gruppo A, esclusa A/10).
4. Applica l'aliquota comunale deliberata per la tipologia (seconda casa / a disposizione / locata…).
5. Ripartisci per mesi di possesso (mese pieno se possesso > 15 giorni) e quote di possesso.

Esempio: rendita 500 €, aliquota 1,06% → 500 × 1,05 × 160 × 0,0106 = 890,40 €/anno (prima di mesi/quote).

Non usare aliquote “sentite dire”: scarica la delibera del Comune dell'immobile (portale federalismo fiscale / sito comunale).

Per gli immobili diversi dall'abitazione principale l'aliquota di base è 0,86%; i Comuni possono aumentarla sino all'1,06% o diminuirla fino all'azzeramento (art. 1, c. 754, L. 160/2019 e prassi successive). Molti Comuni applicano valori alti sulle seconde case.

Dal 2026 è rilevante il prospetto standardizzato delle aliquote (schema MEF): il calcolo del singolo immobile non cambia metodo, ma le delibere vanno lette sul nuovo schema se adottato. In mancanza di delibera aggiornata si applicano di regola le aliquote dell'anno precedente.

Acconto di giugno: spesso si ragiona sulle aliquote note / anno precedente; saldo di dicembre: conguaglio con aliquote definitive. Usa calcolatore acconto/saldo.

Date tipiche:

• 16 giugno 2026 — acconto (di regola 50% dell'imposta annua, con regole di calcolo basate su aliquote disponibili);
• 16 dicembre 2026 — saldo a conguaglio.

Se il termine cade di sabato/domenica/festivo, verifica lo slittamento. Dettagli: scadenze IMU e guida scadenze pagamento.

Versamento con F24 (sezione IMU/tributi locali). Per seconda casa residenziale il codice più tipico è 3918 (altri fabbricati – Comune): vedi guida 3918.

Possibili riduzioni (verifica sempre requisiti e delibera):

• canone concordato (L. 431/1998): riduzione tipica del 25% dell'imposta dovuta, se condizioni soddisfatte;
• comodato a parenti in linea retta di primo grado: in certi casi riduzione della base imponibile (es. 50%) con vincoli di residenza/contratto;
• altri regimi locali o nazionali (immobili inagibili, ecc.) se previsti.

Nessuna “detrazione da seconda casa” generica come quella storica dell'abitazione principale. Se l'immobile è abitazione principale ordinaria, l'IMU non è dovuta: non è una seconda casa.

Tool: calcolatore riduzione IMU.

Quote di possesso 50%: dimezza. Possesso 6 mesi: circa metà (con regola dei 15 giorni).

Ricalcola sempre con il calcolatore IMU 2026 e le aliquote del tuo Comune.

• usare aliquota di un altro Comune;
• dimenticare rivalutazione 5% o coefficiente 160;
• pagare come “prima casa” un immobile senza residenza/dimora;
• ignorare mesi e quote di possesso;
• replicare a dicembre lo stesso importo di giugno senza conguaglio;
• codice F24 sbagliato o codice Comune errato;
• confondere IMU con cedolare secca (1842) se l'immobile è anche locato.

Se affitti in cedolare: paghi comunque l'IMU da proprietario (salvo esenzioni) e la cedolare sui canoni — due adempimenti distinti.

Non conta il nome “seconda casa” sul contratto di mutuo: conta la definizione di abitazione principale. Se non hai residenza anagrafica e dimora abituale lì (con le regole sul nucleo familiare), l'immobile è soggetto a IMU come “altro fabbricato”.

Casi tipici di seconda casa: casa al mare, appartamento ereditato lasciato sfitto, immobile a disposizione, casa locata (resta IMU sul possessore).

Categorie di lusso A/1, A/8, A/9: anche se abitazione principale, l'IMU può restare dovuta con regole dedicate (aliquota e detrazione). Non sono “seconde case”, ma non sono esenti come le A/2–A/7 principali.

Pertinenze (C/2, C/6, C/7): seguono spesso il regime dell'abitazione cui sono collegate, entro limiti di legge. Un box legato alla seconda casa non diventa “prima casa” per magia.

Approfondisci: IMU prima casa vs seconde case.

Dopo aver calcolato l'importo, il versamento tipico della seconda casa residenziale usa il codice tributo 3918 (altri fabbricati – Comune) con il codice catastale del Comune dell'immobile, anno di riferimento, acconto/saldo secondo istruzioni della sezione IMU.

Guida dedicata: codice tributo 3918. Non usare 1842 (cedolare) al posto di 3918.

Più immobili in Comuni diversi = più righe, ciascuna con il proprio codice Comune. Sommare tutto su un solo Comune è un errore grave.

Arrotondamenti: segui le istruzioni (di regola al centesimo / regole F24). Conserva quietanza e dettaglio di calcolo (rendita, aliquota, mesi).

Se paghi tramite home banking, controlla che il modello generato sia F24 IMU/tributi locali e non un bonifico generico “IMU” senza codici.

Schema operativo 2026:

1. A maggio/giugno stima l'IMU annua con aliquote disponibili (spesso quelle 2025 se 2026 non ancora definitive).
2. Versa circa il 50% come acconto il 16 giugno.
3. A novembre rileggi la delibera 2026 pubblicata.
4. Ricalcola l'imposta annua e versa a dicembre la differenza (saldo).

Se a giugno hai versato 600 e a novembre l'annua risulta 1.320, a dicembre versi 720, non di nuovo 600.

Tool: calcolatore acconto e saldo. Guide: scadenze pagamento.

Non aspettare il 15 dicembre per cercare la delibera: i Comuni pubblicano entro termini di legge sul portale del federalismo fiscale.

Dal punto di vista IMU, locata o sfitta, la seconda casa resta di regola imponibile; cambiano aliquote/riduzioni se il Comune differenzia o se entra il canone concordato (−25% tipico).

Casa vacanze: stessa formula; verifica se il Comune prevede maggiorazioni o agevolazioni legate all'uso. Non esiste un “IMU turismo” nazionale unico.

Se affitti in cedolare, budgetta IMU + cedolare. Per il saldo cedolare vedi codice tributo 1842.

Immobile inagibile/inabitabile: possibili riduzioni di base se accertate secondo regole IMU: servi documentazione, non l'auto-dichiarazione informale.

Comodato a figli/genitori: legge e delibere fissano condizioni strette; senza requisiti niente sconto.

Porta l'IMU nel budget annuale come costo fisso dell'immobile, insieme a condominio, utenze minime e eventuali interessi mutuo. Su rendite medie, 800–1.300 €/anno non sono rari con aliquote alte.

Accantona 1/12 ogni mese: eviti lo shock di giugno e dicembre. Se vendi a metà anno, ricalcola i mesi: potresti avere diritto a minore saldo o dover gestire i rapporti con l'acquirente secondo rogito.

Confronta tenere sfitto vs affittare: l'affitto genera reddito (cedolare/IRPEF) ma può attivare riduzioni IMU e coprire il tributo. Fai i conti netti, non solo il canone lordo.

Link utili: hub IMU, cedolare, scadenze.

• Visura aggiornata (rendita, categoria, Comune)?
• Quota di possesso %?
• Mesi di possesso 2026?
• Aliquota delibera corretta per “altri fabbricati” / seconda casa?
• Riduzioni (concordato, comodato, inagibilità) documentate?
• Acconto già versato a giugno (importo e quietanza)?
• Codice 3918 + codice Comune pronti per F24?

Se manca anche un solo dato, non indovinare: recuperalo prima di pagare. Un versamento errato si rimedia, ma costa tempo e a volte sanzioni.

Simula subito su calcolatore IMU 2026, poi raffina con la delibera PDF del Comune.

Per le abitazioni del gruppo A (esclusa A/10) il coefficiente tipico è 160. Se la “seconda casa” è in realtà un ufficio, un negozio o un fabbricato produttivo, il coefficiente cambia (es. A/10, C/1, D/…): non applicare 160 a occhio.

Flusso corretto:

1. leggi categoria in visura;
2. individua il coefficiente di legge per quella categoria;
3. rivaluta comunque la rendita del 5%;
4. applica l'aliquota della delibera per quella tipologia.

Una seconda casa “A/3” e un box “C/6” non si calcolano allo stesso modo se il box non è pertinenza dell'abitazione principale esente. In caso di pertinenze della seconda casa, verifica come il Comune e la norma le collegano.

Guida passo passo: calcolo IMU passo passo. Tool: calcolatore 2026.

Se hai terreni o aree fabbricabili, esci del tutto dalla logica “seconda casa”: altri codici F24 (3914, 3916, …) e altre basi imponibili.

Nella delibera cerca:

• aliquota per fabbricati diversi dall'abitazione principale / “a disposizione”;
• eventuali aliquote differenziate per immobili locati, concordati, SFITTI;
• maggiorazioni o riduzioni locali;
• data di efficacia per l'anno 2026;
• riferimento al prospetto standardizzato MEF se adottato.

Se trovi solo l'aliquota “abitazione principale di lusso”, non usarla sulla seconda casa ordinaria. Se non trovi nulla di aggiornato, applica le aliquote dell'anno precedente secondo le regole di legge e ricalcola al saldo.

Portale utile: Dipartimento delle Finanze – federalismo fiscale (consultazione delibere). Affianca sempre il sito del Comune.

Annota aliquota usata nel foglio di calcolo: tra giugno e dicembre ti serve per il conguaglio e per spiegare eventuali differenze.

Link hub: seconde case, scadenze.

L'IMU si calcola sulla quota di possesso. Se sei proprietario al 50%, l'imposta a tuo carico è tipicamente la metà (a parità di altri fattori). In usufrutto, il soggetto passivo è in genere l'usufruttuario; il nudo proprietario segue regole specifiche: verifica il titolo.

Esempio: IMU piena annua 1.000 €, quota 50% → 500 € da ripartire in acconto/saldo. Non versare il 100% “per comodità” senza accordo: crea crediti/debiti tra comproprietari e possibili squilibri in F24.

Successioni: finché non si definiscono quote, gestisci i mesi di possesso e i soggetti passivi con attenzione (erede, comunione ereditaria). È uno dei casi in cui conviene un professionista.

Matrimonio / fondo patrimoniale: non cambiare il calcolo base, ma può cambiare chi è tenuto. Parti sempre da visura e titolo, non da assunzioni familiari.

Dopo il calcolo, ognuno versa il proprio F24 con la propria quota, stesso codice 3918 e stesso Comune se l'immobile è unico.

Se salti acconto o saldo, puoi ricorrere al ravvedimento operoso comunale: imposta + sanzione ridotta + interessi, con codici e misure che dipendono da quanto ritardi e dalle regole IMU. Non usare il codice 1842 per ravvedere l'IMU.

Prima regolarizzi, meno paghi di sanzione. Conserva il prospetto di calcolo del ravvedimento insieme alla quietanza.

MonEconomy tratterà in coda anche guide dedicate al ravvedimento IMU; per ora priorità al calcolo corretto e alle scadenze 16/6 e 16/12.

Se l'importo è incerto per delibera pubblicata tardi, documenta la stima usata a giugno e il conguaglio di dicembre: riduce il rischio di “dimenticanze”.

Strumenti: acconto/saldo, 3918.

Caso didattico: appartamento A/2, rendita 620 €, possesso 100% tutto l'anno, aliquota comunale seconda casa 1,06%, nessuna riduzione.

1. Rivalutazione: 620 × 1,05 = 651.
2. Base: 651 × 160 = 104.160.
3. IMU annua: 104.160 × 0,0106 = 1.104,10 €.
4. Acconto 16 giugno: circa 552 € (50%).
5. A novembre la delibera conferma 1,06%: saldo 16 dicembre ≈ 552 €.

Se a novembre l'aliquota scende allo 0,96%: IMU annua ≈ 104.160 × 0,0096 = 1.000 €; saldo = 1.000 − 552 = 448 €. Se sale, il saldo cresce. Per questo non copiare l'acconto a dicembre senza ricalcolo.

Inserisci gli stessi numeri nel calcolatore IMU 2026 e nell'acconto/saldo per verificare arrotondamenti.

Sul F24 usa 3918, codice Comune corretto, anno 2026. Guida: codice 3918.

Se la quota è 50%, dimezza ogni importo. Se il possesso parte da luglio, conta i mesi con la regola dei 15 giorni e ricalcola acconto e saldo di conseguenza.

Conserva visura, delibera (PDF), foglio di calcolo e quietanze insieme: in caso di chiarimenti comunali hai il dossier pronto.

1. Visura → rendita e categoria.
2. Delibera comunale → aliquota seconda casa.
3. Calcola base e imposta annua.
4. Applica mesi/quote/riduzioni.
5. Versa acconto 16/6 e saldo 16/12 con F24 corretto.

• Calcolatore IMU 2026
• Acconto e saldo
• Hub seconde case
• Calcolo passo passo
• Codice tributo 3918

Disclaimer: esempi educativi. Aliquote e delibere variano per Comune. Conferma sempre fonti ufficiali.